Défiscalisation : quelles solutions pour investir dans l’immobilier ?

L'investissement dans l'immobilier locatif vous permet de prétendre à une défiscalisation. Selon le type de bien concerné et le dispositif ciblé, vous bénéficiez d'une réduction variable de l'impôt sur le revenu. Pour optimiser vos avantages, le choix du programme de défiscalisation doit être fait de manière stratégique et en fonction de votre profil. Pour vous éclairer, voici les options possibles et pertinentes pour une défiscalisation réussie.

Investissez dans l'immobilier en loi Pinel

La loi Pinel permet d'obtenir une réduction d'impôt sur :

  • 6 ans avec un avantage fiscal de 10,5 %,
  • 9 ans avec un avantage fiscal de 15 %,
  • 12 ans avec un avantage fiscal de 17,5 %.

D'ici à 2024, ces chiffres vont baisser. Les réductions d'impôt seront respectivement de 9, 12 et 14 %.

Pour être éligible à la loi Pinel, vous devez respecter les conditions relatives au bien à mettre en location. Le logement doit être neuf, en VEFA (avec un délai de 30 mois maximum entre la signature et l'achèvement), ou rénové dans sa totalité. Il doit répondre aux performances énergétiques RT2020 et BBC2005.

En ce qui concerne le prix, le coût d'achat du bien concerné ne doit pas dépasser 5 500 €/m² et 300 000 € au total. De plus, la location doit être nue. L'intervention d'un promoteur immobilier neuf facilite votre investissement Pinel en respectant ces différents critères.

Le bien est loué dans les 12 mois suivant sa livraison et constitue la résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 6 ans. Pour ce qui est des tarifs de location, ils sont régis par les différentes zones géographiques :

  • Zone A Bis : 17,65 €/m²,
  • Zone A : 13,09 €/m²,
  • Zone B1 : 10,55 €/m²,
  • Zone B2 et C : 9,17 €/m².

Il est à noter que ces plafonds sont fixés chaque année.

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immobilier défiscalisation

L'investissement Pinel à Rennes permet par exemple de bénéficier de réductions d'impôt non négligeables.

La Location Meublée non professionnelle ou LMNP

Le statut de LMNP (Loueur en Meublé non Professionnel) vous permet de bénéficier d'une défiscalisation totale ou partielle de vos revenus fonciers. Vous devez posséder un bien neuf ou ancien à mettre en location. Quel que soit le type de logement, il est obligatoirement meublé. Concrètement, il doit être équipé d'un nombre suffisant de meubles de qualité pour garantir le confort du locataire. La liste de ces équipements est donnée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.

Pour recevoir le statut de loueur non professionnel, votre location doit concerner une ou plusieurs pièces de votre maison. Elles peuvent être indépendantes. Ce statut est aussi accordé si la location se fait de façon occasionnelle (avec une durée maximale de 90 jours consécutifs, non renouvelable). D'autres conditions, comme les recettes locatives, sont également appliquées. Celles-ci ne doivent pas excéder 23 000 € par an, ou être inférieures aux revenus globaux du foyer fiscal qui se rapportent à l'impôt sur le revenu.

On distingue 2 catégories de location meublée suivant son usage :

  • la résidence principale : elle est cadrée par le bail meublé en résidence principale (9 mois pour les étudiants et 12 mois pour les autres profils) ou le bail meublé de mobilité (de 1 à 10 mois, non renouvelables et non conductibles),
  • la location saisonnière : résidences de vacances ou secondaires, classés ou non.

Pour obtenir le statut de LMNP, vous avez besoin de vous immatriculer auprès du greffe du Tribunal de commerce dans la ville où se situe le bien. Le changement d'usage peut être requis dans certaines municipalités.

La défiscalisation avec la loi Denormandie

La loi Denormandie concerne particulièrement les logements anciens à rénover. En achetant un logement vide dans les zones géographiques ciblées, en le rénovant et en le mettant en location, vous obtenez une réduction d'impôt sur le revenu.

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Les communes concernées par cette mesure sont celles qui sont situées au cœur de la ville ou qui présentent un besoin de réhabilitation immobilière important. Les communes sujettes à une opération de revitalisation de territoire (ORT) en font également partie.

Les conditions d'éligibilité à la loi Denormandie concernent le logement. Outre son ancienneté et son besoin de rénovation, ce dernier doit constituer la résidence principale du locataire pendant 6, 9 ou 12 ans. De plus, il est non meublé, et le loyer est défini suivant les plafonds mensuels de chaque catégorie de la zone (voir ci-dessus).

Les conditions liées à la rénovation se rapportent aussi au coût des travaux. Celui-ci représente au moins 25 % des dépenses totales. Ces travaux visent à améliorer les performances énergétiques, l' et la production d'eau chaude de l'habitat, ainsi qu'à créer une nouvelle surface habitable. Ils doivent être achevés avant le 31 décembre de la deuxième année après l'achat du bien.